Les chiffres impressionnants de la croissance économique et la nécessité d’une reconstruction rapide après la crise post-électorale de 20102011 laissaient présager de belles années pour le secteur du logement en Côte d’Ivoire.
Si les immeubles sortent de terre à toute allure dans la périphérie d’Abidjan, la pénurie d’habitations décentes pour les Ivoiriens reste bien présente, avec au cœur du problème un secteur du bâtiment à deux vitesses.
Le sourire rayonnant et le rire facile, Youssouf Fadika fait partie de ces entrepreneurs qui y croient. Après deux décennies passées en Europe, il est de retour en Côte d’Ivoire, où il renoue, confiant, avec son domaine de prédilection : la construction immobilière. « C’est un secteur pourvoyeur de devises, qui s’est relancé. Le pays doit être rénové, je veux donc m’implanter partout », ambitionne le hardi quinquagénaire qui compte sur son expérience et « un peu de chance ».Mais la chance et l’expérience ne suffisent pas systématiquement. Lorsque la jeune société CNE-CI TP N’Sikan se lance dans la construction de logements sociaux en 2013, elle met en stand-by ou au ralenti la plupart de ses activités annexes pour se concentrer sur ce qui semble être un « bon filon ». Au programme, 611 logements sont à construire à Songon, à l’ouest d’Abidjan, par l’entreprise et ses sous-traitants. Mais le secteur du bâtiment n’est pas un long fleuve tranquille. «Nous réalisons de faibles marges sur les logements sociaux, donc nous misons aussi sur les logements simplement économiques ou de standing, et sur d’autres activités dans la construction pour pouvoir grandir », explique Cheick Abdoul Soumahoro, le directeur général adjoint.
Malheur aux petits
« L’organisation du programme présidentiel pour les logements sociaux veut que plus vite on produit, plus vite la construction est rentable », reprend-il. Un mécanisme qui n’est pas sans effet pervers. « La qualité n’est pas au rendez-vous, et cet emballement a fait grimper les prix des matériaux, s’insurge Lassina Oullah, entrepreneur, expliquant que « le ciment est désormais deux fois plus cher, à 84 000 francs CFA la tonne ». Basile Akromah Gnaba, directeur général de Tour d’Ivoire, s’inquiète lui aussi des entreprises de construction « qui n’ont pas toutes la même conscience professionnelle. Les organismes de contrôle font bien leur travail, mais ne sont pas systématiquement consultés, d’autant qu’ils peuvent être coûteux », poursuitil. Lassina Oullah déploie sa longue liste des griefs. « Pour obtenir des marchés, aujourd’hui, il faut avoir les moyens et être déjà une grosse structure, entamet-il. Les banques ne financent rien sans garantie, le bon de commande public ne suffit donc pas toujours. En réalité, les marchés s’achètent », tonne-t-il, avant de préconiser qu’il faudrait « que les ministres arrêtent de créer des entreprises qui [leur] mènent une concurrence déloyale ».
« Il faudrait que l’État accorde des facilités avec les banques. Il nous arrive de payer des taux très élevés, jusqu’à 13% ! » égrène-t-il. Un point sur lequel le rejoint Cheick Abdoul Soumahoro : « le gouvernement devait négocier les taux des prêts immobiliers avec les banques pour les stabiliser à 5,5%. Aucune n’a appliqué ce taux, et on se retrouve avec des intérêts entre 7 et 9% en général », argue le jeune cadre. Dans ce marché où les coûts augmen- tent vite et où les promoteurs doivent avancer les fonds investis, les structures les moins résistantes ne sont pas épargnées. Tour d’Ivoire a dû subir une sévère hémorragie de personnel depuis 2012 pour se maintenir à flot, passant de 15 à 6 employés. « On ne peut plus supporter les charges salariales, donc on se contente du personnel essentiel et on a recours à des sous-traitants pour certaines tâches administratives. Les grands grossissent et les petits rétrécissent », résume Akromah Gnaba, l’air résigné. Le dynamisme du marché du logement permet heureusement de remplacer les entreprises plus vite qu’elles ne disparaissent. « Entre 10 et 15 socié- tés de construction naissent chaque jour, contre 6 ou 7 qui meurent. Mais il arrive fréquemment qu’une société se crée avant de déposer le bilan deux mois plus tard. Ce sont avant tout les grosses structures qui bénéficient des avantages fiscaux et autres facilités », diagnostique Augustin Badiel, directeur de Maison et Jardin Entreprise.
Un déséquilibre global
Le risque que prennent les plus petites structures se propage à tous les étages du domaine de la construction. À commencer par les emplois, instables. « Les ouvriers ne suffisent pas pour répondre au besoin important de main d’œuvre », témoigne LOGEMENTS : ENTRE DÉSILLUSION DE S ENTREPRENEURS ET ESPOIR DES POPULATIONS Basile Akromah Gnaba. « Du coup, les entreprises ont fréquemment recours à une main d’œuvre étrangère moins chère, qui se donne à fond ». De quoi accentuer la pression sur les épaules des maçons, qui voient leurs salaires stagner pendant que le coût de la vie s’envole. « La croissance du secteur du logement ne crée pas d’emplois », es- time Lassina Oullah. « Ces personneslà ne sont pas embauchées, ce sont des contractuels qu’on laisse tomber une fois que les chantiers sont terminés. Sans parler non plus du secteur informel qui prend une certaine place». Enfin, cette ruée vers la construction comporte aussi son lot d’ambitions démesurées. « De nombreux hommes d’affaires se lancent dans le secteur sans rien y connaître et sous-traitent tout », pointe Lassina Oullah, rejoint par Augustin Bediel : « l’État devrait imposer des entreprises spécialisées, avec par exemple 5 opérateurs principaux et 200 sous-traitants certifiés, le marché irait mieux», prescrit-il depuis son bureau de Koumassi. Cette quête de la rentabilité avant la qualité dégrade parfois le rendu final. «Très souvent, les promoteurs ne sont pas spécialistes du bâtiment, ils viennent pour l’argent et n’embauchent donc pas de spécialistes. On se retrouve avec des plafonds bas, des maisons non-aérées, et une exploitation maximale de l’espace, sans prendre en compte l’isolation et le soleil », décrit M. Bediel. Cet emballement pour le logement profite peu à ceux qui espéraient en tirer le meilleur parti : les futurs propriétaires, les PME et leurs employés. Lumière au bout du tunnel, les récentes mesures de rachat des logements sociaux par l’État aux promoteurs, ainsi que la mise en place d’un fonds de garantie pour les acquéreurs immobiliers pourraient bien changer la donne.
Noé MICHALON
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